Un caviste installé à Marcq-en-Barœul exploite son commerce dans le même local depuis bientôt neuf ans. Son bail expire le 31 mars 2027. Personne ne lui a rien envoyé, et il hésite : faut-il attendre que le propriétaire se manifeste, ou prendre les devants ? Un confrère lui conseille de « ne surtout rien faire » pour éviter une hausse de loyer ; son expert-comptable, au contraire, voudrait sécuriser le bail avant d'ouvrir le capital à un associé. Le propriétaire, lui, réfléchit à récupérer le local pour l'intégrer à un projet immobilier. Chacun de ces choix a des conséquences précises. Le renouvellement du bail commercial obéit à des délais, des formes et des effets qu'il faut connaître avant d'agir, ou de décider de ne pas agir.

Le droit au renouvellement du bail commercial : qui peut s'en prévaloir

Le droit au renouvellement est le cœur du statut des baux commerciaux. Il permet au locataire d'obtenir un nouveau bail à l'expiration du précédent, ou, à défaut, une indemnité d'éviction. Ce droit est d'ordre public : l'article L.145-15 du Code de commerce répute non écrite toute clause qui aurait pour effet d'y faire échec.

Il est réservé au locataire qui remplit trois conditions. Il doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux (article L.145-8). Il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises (article L.145-1), immatriculation qui doit porter sur l'établissement concerné. Le fonds doit enfin avoir été effectivement exploité au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ou de sa prolongation, sauf motif légitime. Cette date s'apprécie, selon le cas, à la date pour laquelle le congé a été donné ou, si une demande de renouvellement a été faite, au premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

L'acquéreur du fonds de commerce bénéficie du droit au renouvellement : la durée d'exploitation de son prédécesseur s'additionne à la sienne. En revanche, le repreneur qui achète un fonds à quelques mois de la fin du bail achète aussi l'incertitude du renouvellement, et le prix doit en tenir compte. C'est l'un des points de notre checklist du repreneur de fonds de commerce.

Renouveler un bail commercial : les trois scénarios possibles

Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme. L'article L.145-9 prévoit qu'il ne cesse que par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement. Trois situations se présentent donc à l'approche de l'échéance.

Le congé du bailleur avec offre de renouvellement

Le bailleur peut prendre l'initiative en délivrant un congé avec offre de renouvellement, au moins six mois avant l'expiration du bail, par acte de commissaire de justice. C'est le scénario le plus fréquent lorsque le bailleur souhaite une hausse de loyer. Il a alors intérêt à indiquer le loyer qu'il propose dans le congé lui-même : à défaut, l'article L.145-11 prévoit que le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement. Un congé avec offre qui omet le prix fait perdre au bailleur plusieurs mois, voire plus, de différentiel de loyer.

Le locataire qui reçoit ce congé peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer, accepter le renouvellement mais discuter le loyer, ou refuser le renouvellement, auquel cas il quitte les lieux à l'échéance sans indemnité.

La demande de renouvellement du locataire

À défaut de congé, le locataire peut demander le renouvellement, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation (article L.145-10). La demande est notifiée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires, elle peut être adressée au gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir ; s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut pour tous.

Le formalisme est strict. La demande doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa de l'article L.145-10 qui rappelle au bailleur les conséquences de son silence. Une lettre « maison » qui se contente d'exprimer le souhait de continuer l'exploitation ne vaut pas demande de renouvellement.

Le bailleur dispose alors de trois mois à compter de la notification pour faire connaître, par acte de commissaire de justice, s'il refuse le renouvellement, en précisant ses motifs. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Ce silence vaut acceptation du principe, mais pas du loyer : la discussion sur le prix reste ouverte.

La tacite prolongation

Si aucune des parties ne bouge, le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme, aux mêmes clauses et conditions, pour une durée indéterminée. Ce statu quo est parfois recherché par le locataire, qui conserve son loyer. Il présente pourtant trois risques. D'abord, le bailleur peut délivrer congé à tout moment, avec un préavis de six mois et pour le dernier jour d'un trimestre civil : le locataire perd toute visibilité. Ensuite, lorsque la durée totale du bail dépasse douze ans, le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné et peut être porté à la valeur locative. Enfin, un bail en tacite prolongation fragilise la cession du fonds ou l'entrée d'un associé, puisque l'acquéreur ne sait pas combien de temps il pourra rester. Les règles de congé applicables dans cette période sont détaillées dans notre article sur la résiliation du bail commercial et le congé.

Délais du renouvellement : le calendrier à respecter

Reprenons l'exemple du caviste dont le bail expire le 31 mars 2027. Pour mettre fin au bail à son terme, le bailleur devait délivrer son congé au plus tard six mois avant, soit au plus tard le 30 septembre 2026. Il ne l'a pas fait : il ne peut plus donner congé pour le 31 mars 2027, et le bail se prolongera tacitement si le locataire ne demande rien.

Le locataire peut, lui, former sa demande de renouvellement à compter du 1er octobre 2026 et jusqu'au 31 mars 2027. S'il le fait dans cette fenêtre, le bail renouvelé prendra effet le 1er avril 2027, au lendemain de l'expiration du bail. S'il attend et forme sa demande pendant la tacite prolongation, par exemple en mai 2027, le nouveau bail prendra effet le premier jour du trimestre civil suivant, soit le 1er juillet 2027 (article L.145-12).

Dans tous les cas, le bailleur qui reçoit la demande dispose de trois mois pour refuser. Le locataire qui se voit opposer un refus, ou qui reçoit un congé avec refus de renouvellement, dispose de deux ans pour saisir le tribunal, soit pour contester le refus, soit pour demander une indemnité d'éviction (articles L.145-9, L.145-10 et L.145-60).

Durée et conditions du bail renouvelé

Le bail renouvelé est conclu pour neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L.145-12). Le locataire y retrouve la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Le renouvellement s'opère en principe aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du loyer, qui peut être renégocié ou judiciairement fixé. Les parties peuvent bien sûr convenir de modifier d'autres clauses, mais aucune ne peut imposer à l'autre une modification unilatérale.

Lorsque le bailleur a refusé le renouvellement puis décide de revenir sur ce refus, par exemple en exerçant son droit de repentir, le nouveau bail prend effet à la date à laquelle cette acceptation est notifiée au locataire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Renouvellement anticipé et nouvelles règles de 2026

Rien n'interdit aux parties de convenir d'un renouvellement anticipé, avant l'échéance, par un acte qui fixe la date de départ du nouveau bail et son loyer. Cette solution est utile avant une cession du fonds ou une levée de financement, parce qu'elle redonne neuf ans de visibilité à l'acquéreur ou au prêteur. Elle suppose de vérifier la date de prise d'effet retenue, qui conditionne le calcul des périodes triennales et le loyer de référence pour l'avenir.

Le renouvellement fait aussi entrer le bail dans le champ de règles récentes. Pour les locaux de commerce de détail ou de gros, de services commerciaux ou d'artisanat, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 limite, pour les baux conclus ou renouvelés depuis sa promulgation, le dépôt de garantie et les autres sûretés exigées du locataire au montant d'un trimestre de loyer (article L.145-40). Le même texte permet désormais aux parties de prévoir une clause encadrant symétriquement, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice (article L.145-38-1). Le moment du renouvellement est le bon pour relire ces clauses.

Le loyer du bail renouvelé : plafonnement et déplafonnement

Le renouvellement est souvent l'occasion, pour le bailleur, de rechercher une hausse de loyer. Le principe est que le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative (article L.145-33). Mais pour un bail de neuf ans, sauf modification notable des éléments de la valeur locative, la hausse est plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) depuis la fixation initiale du loyer (article L.145-34). Le déplafonnement est possible dans des cas précis, notamment en cas de tacite prolongation au-delà de douze ans. Les règles de calcul, avec les dernières valeurs de l'ILC publiées par l'INSEE, sont exposées dans notre article sur le plafonnement et le déplafonnement du loyer.

Faute d'accord, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire, après un échange de mémoires préalables. Pendant la procédure, le locataire continue à payer le loyer ancien ou un loyer provisionnel fixé par le juge (article L.145-57). L'action en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans : un bailleur qui laisse passer ce délai sans agir voit en principe le bail se renouveler au loyer antérieur.

Les parties disposent encore d'une option : jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le loyer, le locataire peut renoncer au renouvellement et le bailleur peut le refuser, celui-ci devant alors en principe verser une indemnité d'éviction (article L.145-57). La décision du bailleur de refuser le renouvellement dans ce cadre est irrévocable (article L.145-59). Ce droit d'option permet de ne pas subir un loyer jugé trop élevé ou trop faible.

Le refus de renouvellement : avec ou sans indemnité

Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement. En principe, il doit alors verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L.145-14), dont le mode de calcul est exposé dans notre article sur l'indemnité d'éviction. Le locataire peut rester dans les lieux jusqu'à son paiement.

Le refus sans indemnité n'est possible qu'en cas de motif grave et légitime, ou lorsque l'immeuble doit être démoli pour insalubrité ou danger (article L.145-17). Lorsque le motif invoqué est un manquement du locataire, le bailleur doit avoir préalablement délivré une mise en demeure par acte extrajudiciaire, et le manquement doit s'être poursuivi ou renouvelé plus d'un mois après. Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement pour les seuls locaux d'habitation accessoires afin de les habiter lui-même ou d'y loger un proche, dans les conditions restrictives de l'article L.145-22.

Les erreurs qui coûtent cher

Côté locataire, les erreurs les plus fréquentes sont une demande de renouvellement qui ne reproduit pas le texte légal, une radiation ou un défaut d'immatriculation de l'établissement, une tacite prolongation qui dépasse douze ans sans que la question du loyer ait été anticipée, et l'oubli du délai de deux ans pour contester un refus. S'y ajoute l'acceptation hâtive d'un loyer « proposé » par le bailleur, alors que le plafonnement aurait conduit à un montant inférieur.

Côté bailleur, les erreurs classiques sont le congé délivré par lettre recommandée au lieu d'un acte de commissaire de justice, le congé non motivé ou qui omet la mention du délai de deux ans, l'absence de prix dans le congé avec offre, le silence de plus de trois mois après une demande de renouvellement, et le refus pour motif grave sans mise en demeure préalable. Chacune de ces erreurs peut transformer un renouvellement maîtrisé en contentieux.

Questions fréquentes sur le renouvellement du bail commercial

Comment renouveler un bail commercial ?

Le renouvellement intervient soit à l'initiative du bailleur, par un congé avec offre de renouvellement délivré par commissaire de justice six mois avant l'échéance, soit à l'initiative du locataire, par une demande de renouvellement adressée dans les six mois précédant l'échéance ou pendant la tacite prolongation. À défaut, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Quand faut-il demander le renouvellement du bail commercial ?

Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Une demande formée avant l'échéance fait courir le bail renouvelé à compter de l'expiration ; une demande formée pendant la prolongation le fait courir au premier jour du trimestre civil suivant.

Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à la demande de renouvellement ?

Le bailleur qui ne fait pas connaître son refus, par acte de commissaire de justice, dans les trois mois de la demande est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le loyer du nouveau bail peut toutefois encore être discuté, à l'amiable ou devant le juge des loyers commerciaux.

Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail commercial ?

Oui, mais il doit en principe verser une indemnité d'éviction au locataire. Il n'en est dispensé qu'en cas de motif grave et légitime, après mise en demeure restée sans effet pendant un mois lorsqu'il s'agit d'un manquement, ou si l'immeuble doit être démoli pour insalubrité ou danger.

Le loyer augmente-t-il lors du renouvellement du bail commercial ?

Il peut augmenter, mais pour un bail de neuf ans, la hausse est en principe plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la fixation initiale du loyer. Le loyer peut être fixé à la valeur locative en cas de modification notable des éléments qui la déterminent, de bail de plus de neuf ans ou de tacite prolongation au-delà de douze ans, avec en principe un lissage de la hausse à 10 % par an.

Le cabinet Essentiel A accompagne commerçants et bailleurs dans le renouvellement du bail commercial : vérification des conditions du droit au renouvellement, rédaction et délivrance des congés et des demandes, calcul du loyer plafonné, négociation et procédure devant le juge des loyers commerciaux, contestation des refus. Sur ce terrain, l'intervention d'un avocat en droit des affaires à Lille, La Madeleine ou Villeneuve d'Ascq consiste surtout à choisir le bon moment pour agir, et la bonne forme pour le faire.