Révision du loyer commercial : ILC, plafonnement et déplafonnement

Le gérant d'une boulangerie installée depuis neuf ans dans une rue commerçante de Lambersart reçoit, fin septembre, une lettre recommandée de son bailleur. Celui-ci réclame une révision du loyer et annonce un montant supérieur de près de 25 % à ce qu'il paie aujourd'hui, en invoquant « l'évolution du quartier ». Quelques jours plus tard, le comptable de la boulangerie remarque que la dernière indexation annuelle aurait dû faire baisser légèrement le loyer, et que le bailleur ne l'a pas appliquée. Le commerçant ne sait plus quel texte joue, ni quel chiffre est le bon. Le bailleur, de son côté, est persuadé d'être dans son droit. Tout se joue en réalité sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE, sur le mécanisme de révision qui s'applique, et sur la frontière entre plafonnement et déplafonnement.

L'indice des loyers commerciaux (ILC) : les dernières valeurs publiées par l'INSEE

L'indice des loyers commerciaux a été créé par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008. Il est publié chaque trimestre par l'INSEE (base 100 au premier trimestre 2008) et sert de référence pour les baux commerciaux portant sur des activités commerciales ou artisanales exercées par un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. Les activités tertiaires et libérales, les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts logistiques relèvent d'un autre indice, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L'ancien indice du coût de la construction (ICC) ne sert plus de référence pour la révision triennale ni pour le renouvellement depuis le 1er septembre 2014, même s'il peut encore figurer dans une clause d'indexation.

Au moment où cet article est rédigé, le dernier indice publié est celui du deuxième trimestre 2026 : 137,16, publié par l'INSEE le 23 septembre 2026. Il progresse de 0,26 % sur un an. Il fait suite à plusieurs trimestres de baisse, ce qui est inhabituel pour cet indice :

• 2e trimestre 2026 : 137,16 (+0,26 % sur un an) ;
• 1er trimestre 2026 : 135,26 (−0,45 % sur un an) ;
• 4e trimestre 2025 : 134,62 (−0,50 % sur un an) ;
• 3e trimestre 2025 : 137,09 (−0,45 % sur un an) ;
• 2e trimestre 2025 : 136,81 (+0,07 % sur un an).

Après des hausses de plus de 6 % par an en 2022-2023, le contexte s'est retourné : en 2025 et au début de 2026, l'indexation a pu jouer à la baisse. L'indice du troisième trimestre 2026 doit être publié par l'INSEE en fin d'année ; c'est toujours le trimestre de référence désigné par la clause du bail qui compte, et non le « dernier indice connu » au sens large.

Le plafonnement temporaire à 3,5 % est-il encore applicable ?

Non. L'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat avait plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC retenue pour la révision des loyers des petites et moyennes entreprises. Ce « bouclier » visait initialement les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. La loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 l'a prolongé jusqu'au premier trimestre 2024 inclus. Aucun texte ne l'a reconduit au-delà : pour les indices publiés depuis le deuxième trimestre 2024, la variation de l'ILC s'applique sans plafond légal.

Le dispositif garde pourtant une portée pratique. La loi prévoyait que le plafonnement était définitivement acquis : la fraction de hausse écrêtée pendant la période couverte ne peut pas être récupérée lors d'une révision ultérieure. Un bailleur qui recalcule aujourd'hui un loyer en reprenant la variation « pleine » de 2022-2024 pour une PME commet donc une erreur, et un locataire qui n'a pas bénéficié du plafonnement à l'époque peut, dans les limites de la prescription, discuter les sommes indûment payées.

Bail commercial et révision du loyer : trois mécanismes à ne pas confondre

La première question à se poser n'est pas « combien ? » mais « au titre de quoi ? ». Le Code de commerce organise trois mécanismes distincts, qui obéissent à des règles différentes et que les parties confondent souvent dans leurs courriers.

L'indexation annuelle prévue par le bail (clause d'échelle mobile)

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause d'indexation qui fait varier automatiquement le loyer chaque année, à la date anniversaire, selon l'évolution de l'ILC entre deux trimestres de référence. Il n'y a ni demande à formuler ni accord à recueillir : le nouveau loyer s'applique de plein droit. Le calcul est simple : loyer en cours × (indice du trimestre de référence de l'année N ÷ indice du même trimestre de l'année N−1).

Exemple : un loyer annuel de 30 000 € HT indexé sur l'indice du deuxième trimestre passe, à l'échéance de l'automne 2026, à 30 000 × 137,16 ÷ 136,81, soit environ 30 076,75 € HT. Si le bail retient le premier trimestre, le calcul donne 30 000 × 135,26 ÷ 135,87, soit environ 29 865,31 € HT : le loyer baisse.

Cette baisse n'est pas une option pour le bailleur. La Cour de cassation juge qu'une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite, le propre d'une clause d'échelle mobile étant de faire varier le loyer dans les deux sens (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681). L'article L.112-1 du Code monétaire et financier interdit par ailleurs toute clause qui retiendrait une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre deux révisions. Depuis le 28 mai 2026, le nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce, créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, autorise expressément une clause qui encadre la variation annuelle de l'indice, à condition que cet encadrement joue dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (clause dite « tunnel »).

La révision triennale légale (article L.145-38)

Indépendamment de toute clause, chaque partie peut demander la révision du loyer trois ans au moins après l'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix s'est appliqué. La hausse ou la baisse est alors limitée à la variation de l'ILC (ou de l'ILAT) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Ce mécanisme est d'ordre public : l'article L.145-15 répute non écrite toute clause qui le ferait échec.

Exemple : un loyer de 30 000 € HT fixé lors d'une prise d'effet en octobre 2023, sur la base de l'indice du deuxième trimestre 2023 (131,81), peut être révisé à partir d'octobre 2026 sur la base de l'indice du deuxième trimestre 2026 (137,16). Le loyer révisé ne peut dépasser 30 000 × 137,16 ÷ 131,81, soit environ 31 217,66 € HT, c'est-à-dire une hausse plafonnée à 4,06 %.

La seule porte de sortie est étroite : le bailleur ou le locataire doit prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Ouverture d'une station de métro ou piétonnisation d'une rue : c'est ce type d'événement, chiffré, qui doit être démontré. Même dans ce cas, la hausse ne peut excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Les investissements du locataire et les plus ou moins-values résultant de sa propre gestion ne sont jamais pris en compte.

La révision en cas de variation de plus de 25 % (article L.145-39)

Lorsque le bail contient une clause d'échelle mobile, chaque partie peut demander la révision dès que le jeu de cette clause a fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix fixé contractuellement ou judiciairement. Le juge adapte alors le loyer à la valeur locative au jour de la demande (article R.145-22). Depuis les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la hausse qui en résulte est elle aussi lissée : elle ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente.

Augmentation du loyer d'un bail commercial : la procédure à suivre

La demande de révision triennale, comme celle fondée sur l'article L.145-39, doit être formée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article R.145-20 du Code de commerce). Elle doit, à peine de nullité, indiquer le montant du loyer demandé ou offert. Le nouveau loyer est dû à compter de la date de la demande : une demande tardive ne rétroagit pas, et une demande imprécise peut être annulée.

Le juge ne peut jamais fixer un loyer supérieur à la demande ou inférieur à l'offre telle qu'elle a été formulée (article R.145-21), sauf si les parties ont modifié leurs prétentions en cours de route, auquel cas la fraction excédentaire ne court qu'à compter de la notification des nouvelles prétentions. Le chiffre inscrit dans la première lettre engage donc son auteur : un bailleur trop prudent se prive d'une partie de la hausse, un locataire trop généreux s'interdit de discuter en dessous.

À défaut d'accord, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (article L.145-35), compétente pour les litiges de révision triennale et de renouvellement. Sa saisine est gratuite ; si elle n'a pas rendu d'avis dans les trois mois, elle est dessaisie. Le juge compétent est ensuite le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, statuant comme juge des loyers commerciaux, après échange de mémoires. Pendant toute la durée de l'instance, le locataire continue à payer le loyer ancien, ou un loyer provisionnel fixé par le juge ; les comptes sont apurés une fois le loyer définitivement fixé (article L.145-57). Toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L.145-60).

Plafonnement du loyer au renouvellement du bail : la règle et son calcul

Au terme du bail, la question du loyer se pose dans des termes différents. Le principe posé par l'article L.145-33 est que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, appréciée selon cinq critères : les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Mais l'article L.145-34 tempère immédiatement ce principe par la règle du plafonnement.

Pour un bail d'une durée de neuf ans, et sauf modification notable de l'un des quatre premiers critères, la hausse du loyer au renouvellement ne peut excéder la variation de l'ILC (ou de l'ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. À défaut de clause fixant le trimestre de référence, on retient la variation de l'indice publié au cours des neuf années précédant le renouvellement.

Exemple : un bail de neuf ans a pris effet le 1er octobre 2017 avec un loyer initial de 24 000 € HT. Le dernier indice publié à cette date était celui du deuxième trimestre 2017 (110,00). Il est renouvelé le 1er octobre 2026 : le dernier indice publié est celui du deuxième trimestre 2026 (137,16). Le loyer plafonné s'établit à 24 000 × 137,16 ÷ 110,00, soit environ 29 925,82 € HT. C'est le maximum que le bailleur peut obtenir si le plafonnement s'applique, même si la valeur locative du marché est supérieure. Si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c'est elle qui est retenue : le plafond n'est pas un plancher.

Le plafonnement concerne le loyer de renouvellement, pas les révisions en cours de bail. La procédure de renouvellement elle-même (congé avec offre, demande du locataire, silence du bailleur, délais) obéit à ses propres règles, qui conditionnent souvent le loyer applicable. Les délais et formes à respecter sont détaillés dans notre article sur le congé et la fin du bail commercial.

Le déplafonnement : dans quels cas le loyer revient à la valeur locative

Le déplafonnement est l'enjeu financier majeur de nombreux renouvellements. Lorsqu'il est acquis, le loyer est fixé à la valeur locative, quelle que soit l'évolution de l'indice. Il intervient dans quatre séries d'hypothèses.

La modification notable des éléments de la valeur locative

C'est le cas le plus discuté. Le bailleur doit démontrer une modification notable, intervenue au cours du bail expiré, des caractéristiques du local (extension, travaux réalisés par le bailleur, adjonction de surfaces), de la destination contractuelle (adjonction d'activités, déspécialisation), des obligations respectives des parties (transfert de charges, nouvelle clause), ou des facteurs locaux de commercialité. Pour ce dernier critère, l'article R.145-6 du Code de commerce exige en outre que la modification présente un intérêt pour le commerce considéré. Une rénovation de quartier qui ne profite pas à l'activité du locataire ne suffit pas.

Les baux de plus de neuf ans et la tacite prolongation au-delà de douze ans

Le plafonnement ne joue que pour les baux d'une durée contractuelle de neuf ans au plus. Un bail conclu pour dix ou douze ans est déplafonné de plein droit au renouvellement. De même, lorsque le bail s'est poursuivi par tacite prolongation et que sa durée totale dépasse douze ans, la règle du plafonnement est écartée (article L.145-34, alinéa 3). C'est un point d'attention constant : un bailleur qui laisse filer le bail au-delà de son terme peut, en délivrant congé après la douzième année, obtenir un loyer à la valeur locative.

Les locaux monovalents, les bureaux et les terrains

Certains locaux échappent par nature au plafonnement : les locaux construits en vue d'une seule utilisation (hôtel, cinéma, clinique, station-service), dont le loyer est fixé selon les usages de la branche d'activité, les locaux à usage exclusif de bureaux, fixés par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux équivalents, et les terrains nus (articles R.145-9 à R.145-11 du Code de commerce).

La clause excluant le plafonnement

Enfin, les parties peuvent écarter contractuellement la règle du plafonnement. La clause doit être claire ; elle est fréquente dans les baux de centres commerciaux, souvent combinée avec un loyer binaire (part fixe et part variable sur le chiffre d'affaires).

Le lissage de 10 % par an

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel du 18 juin 2014 a introduit un amortisseur : en cas de déplafonnement pour modification notable des éléments ou par l'effet d'une clause, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L.145-34, dernier alinéa). Concrètement, un loyer de 24 000 € qui devrait passer à 36 000 € augmentera progressivement : 26 400 € la première année, 29 040 € la deuxième, et ainsi de suite jusqu'à atteindre la valeur locative. La portée exacte de ce lissage dépend de la rédaction du bail et du motif de déplafonnement invoqué : elle mérite d'être vérifiée avant toute négociation.

Ce que le bailleur et le locataire doivent vérifier avant d'écrire

Du côté du bailleur, la vigilance porte d'abord sur la régularité de la clause d'indexation : une clause asymétrique ou une distorsion entre la période de variation de l'indice et la période d'indexation expose à la restitution des sommes indûment perçues. Elle porte ensuite sur le calendrier : une révision triennale ne prend effet qu'à la date de la demande, et le déplafonnement par tacite prolongation suppose de savoir exactement quand le bail a atteint douze ans. Elle porte enfin sur la preuve : une demande de déplafonnement se prépare avec des éléments objectifs, comme des références de loyers comparables, des études de flux ou des autorisations d'urbanisme.

Du côté du locataire, il faut d'abord refaire le calcul avec les bons indices, en vérifiant le trimestre de référence et l'application, à l'époque, du plafonnement temporaire de 3,5 % s'il s'agit d'une PME. Il faut ensuite apprécier la solidité des arguments de déplafonnement avancés par le bailleur et, le cas échéant, chiffrer la valeur locative réelle. Le loyer pèse directement sur la rentabilité et donc sur la valeur du fonds de commerce : une hausse mal négociée se retrouve dans le prix de cession, comme l'expliquent nos repères pour évaluer un fonds de commerce. Elle compte aussi dans le calcul de l'indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement.

Questions fréquentes sur l'indice des loyers commerciaux et la révision du loyer

Quel est le dernier indice des loyers commerciaux publié ?

Le dernier ILC publié par l'INSEE est celui du deuxième trimestre 2026 : 137,16, en hausse de 0,26 % sur un an, publié le 23 septembre 2026. Le précédent, celui du premier trimestre 2026, s'établissait à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an. L'indice à utiliser reste celui du trimestre de référence fixé par le bail.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer d'un bail commercial quand il le souhaite ?

Non. En cours de bail, le loyer ne varie que par l'effet de la clause d'indexation, par une révision triennale demandée au moins trois ans après la dernière fixation, ou par une révision après une variation de plus de 25 %. En dehors de ces mécanismes, une augmentation suppose l'accord du locataire, généralement formalisé par avenant.

Le plafonnement de l'ILC à 3,5 % s'applique-t-il encore en 2026 ?

Non. Le plafonnement prévu par l'article 14 de la loi du 16 août 2022 pour les PME a cessé de s'appliquer après le premier trimestre 2024, terme fixé par la loi du 7 juillet 2023. Il conserve un effet pour le passé : la hausse écrêtée pendant cette période ne peut pas être rattrapée lors d'une révision ultérieure.

Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

Le déplafonnement permet de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, sans être limité par la variation de l'indice. Il intervient en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, pour les baux de plus de neuf ans, en cas de tacite prolongation au-delà de douze ans, ou pour les locaux monovalents et de bureaux. La hausse qui en résulte est en principe lissée à 10 % par an.

Le loyer commercial peut-il baisser avec l'indice ?

Oui. Une clause d'indexation doit jouer dans les deux sens : avec un ILC en baisse sur un an, comme aux troisième et quatrième trimestres 2025 et au premier trimestre 2026, le loyer indexé diminue. Une clause qui exclurait la baisse est réputée non écrite, et la loi du 26 mai 2026 n'admet l'encadrement de la variation que s'il est symétrique.

Le cabinet Essentiel A accompagne bailleurs et commerçants sur la révision et la fixation du loyer commercial : vérification des clauses d'indexation, calcul des loyers plafonnés, rédaction des demandes de révision, préparation des dossiers de déplafonnement et représentation devant la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux. Sur ce terrain, l'intervention d'un avocat en droit des affaires à Lille, La Madeleine ou Villeneuve d'Ascq se joue surtout en amont : un calcul vérifié et une première lettre bien rédigée évitent la plupart des contentieux.