Une jeune créatrice veut ouvrir une boutique de prêt-à-porter rue de la Grande-Chaussée, dans le Vieux-Lille. Le local est vide, le précédent commerçant est parti, et le propriétaire demande, en plus du loyer, une somme de 40 000 euros à la signature du bail, qu'il appelle « pas-de-porte ». Quelques rues plus loin, un autre local lui est proposé par un commerçant sur le départ, qui réclame 60 000 euros pour lui « céder son droit au bail ». Les deux sommes semblent comparables. Elles ne le sont pas : elles ne sont pas versées à la même personne, n'ont pas la même nature juridique, ni le même traitement fiscal, et n'auront pas les mêmes conséquences pendant toute la vie du bail. Comprendre ce qu'est un pas-de-porte, comment il est imposé et ce qui le distingue du droit au bail est indispensable avant de signer.

Pas-de-porte : définition

Le pas-de-porte, parfois appelé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs au moment de la conclusion d'un bail commercial. Il est payé une seule fois, à l'entrée dans les lieux, en plus du loyer. Aucun texte ne le définit ni ne l'encadre : il n'est ni obligatoire ni plafonné, et il relève de la seule négociation entre bailleur et preneur. Il se pratique surtout pour les emplacements commerciaux recherchés, dans les rues commerçantes de centre-ville ou les galeries très fréquentées, où le propriétaire sait que la demande excède l'offre.

Parce que la loi ne dit rien, c'est le contrat qui fait tout. Le bail doit mentionner le pas-de-porte, son montant, ses modalités de paiement et, surtout, sa nature. Une clause laconique, qui se contente d'indiquer une somme « à titre de pas-de-porte », laisse ouverte la question essentielle de sa qualification, qui conditionne à la fois son régime civil et son régime fiscal.

Le pas-de-porte n'est pas remboursable en fin de bail, sauf stipulation contraire. Il ne doit pas être confondu avec le dépôt de garantie, qui garantit l'exécution des obligations du locataire et lui est restitué à son départ, déduction faite des sommes dues.

Supplément de loyer ou indemnité : la qualification qui change tout

Le pas-de-porte peut recevoir deux qualifications très différentes. Les juges et l'administration fiscale recherchent la commune intention des parties, conformément à l'article 1188 du Code civil, à partir des clauses du bail et des circonstances : montant du pas-de-porte, niveau du loyer par rapport à la valeur locative du marché, avantages consentis au locataire.

Le pas-de-porte supplément de loyer

Dans la première analyse, le pas-de-porte est un complément de loyer payé d'avance. Le bailleur accepte un loyer annuel inférieur à la valeur locative en contrepartie d'une somme versée au départ. C'est la qualification la plus fréquente, et celle que retient l'administration fiscale lorsque le loyer est anormalement bas au regard du marché ou lorsque le bailleur ne démontre pas une autre contrepartie.

Le pas-de-porte indemnité

Dans la seconde analyse, le pas-de-porte indemnise le bailleur d'un préjudice distinct : la perte de valeur de son immeuble, désormais grevé d'un bail commercial qui confère au locataire un droit au renouvellement et, à défaut, une indemnité d'éviction. Le propriétaire perd une large partie de la libre disposition de son bien, ce qui justifie, selon cette analyse, une compensation en capital. Cette qualification est plus difficile à faire admettre : elle suppose que le loyer corresponde à la valeur locative normale et que la dépréciation du bien soit réelle.

La question n'est pas théorique. Elle a des effets sur l'imposition du bailleur et du locataire, et elle peut être discutée lors du renouvellement du bail, lorsque les parties s'opposent sur le montant du loyer : un bailleur qui a perçu un important pas-de-porte qualifié de supplément de loyer aura du mal à soutenir que le loyer initial reflétait la valeur locative. Les effets de la qualification sur la fixation du loyer de renouvellement restent discutés et dépendent des circonstances, d'où l'intérêt de stipuler clairement la nature de la somme dans le bail. Le mécanisme du plafonnement et ses exceptions sont détaillés dans notre article sur la révision du loyer commercial.

Fiscalité du pas-de-porte pour le bailleur

La doctrine administrative pose une règle claire. Les pas-de-porte et droits d'entrée sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils présentent le caractère de suppléments de loyer, c'est-à-dire lorsque leur versement est une condition de la location et trouve son origine dans l'exploitation de l'immeuble. Ils ne sont pas imposables lorsqu'ils constituent uniquement la contrepartie de la dépréciation de l'immeuble, à condition que cette dépréciation soit réelle.

Le Conseil d'État a appliqué cette grille à plusieurs reprises. Il a jugé qu'un droit d'entrée versé pour des locaux commerciaux constituait un supplément de loyer imposable dès lors que le propriétaire n'établissait pas avoir subi une dépréciation de ses locaux (CE, 24 février 1978, n° 97347). Il a au contraire admis qu'un droit d'entrée ne constituait pas un supplément de loyer lorsque le loyer n'était pas anormalement bas et que l'administration ne démontrait pas que la somme ne visait pas à indemniser une dépréciation du patrimoine du bailleur (CE, 28 septembre 1984, n° 38704). En pratique, c'est au bailleur de démontrer cette dépréciation, ce qui suppose un loyer conforme au marché et une argumentation étayée, idéalement par une expertise.

Lorsque le pas-de-porte est un supplément de loyer, il est imposé au titre de l'année de sa perception, dans les revenus fonciers du bailleur personne physique, et supporte les prélèvements sociaux. Compte tenu de son montant, souvent élevé au regard du loyer annuel, la doctrine admet qu'il puisse être regardé comme un revenu exceptionnel, ce qui ouvre la possibilité de demander l'application du système du quotient pour atténuer la progressivité de l'impôt. Lorsque le bailleur est une société soumise à l'impôt sur les sociétés, la somme entre dans son résultat imposable selon les règles qui lui sont propres.

En matière de TVA, le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer suit en principe le régime du loyer : si le bailleur a opté pour l'assujettissement des loyers commerciaux à la TVA, le pas-de-porte doit être facturé avec TVA. Ce point doit être réglé dans le bail, faute de quoi la question se pose de savoir si le montant convenu s'entend hors taxes ou toutes taxes comprises.

Fiscalité du pas-de-porte pour le locataire

Pour le commerçant, l'enjeu est la déductibilité. Si le pas-de-porte est un supplément de loyer, il constitue une charge déductible. Le Conseil d'État a jugé que la somme versée d'avance par le locataire lors de la conclusion du bail constituait un supplément de loyer déductible, à répartir sur une période au moins égale à la durée du bail (CE, 5 février 1975, n° 93068). Le locataire ne déduit donc pas la totalité de la somme l'année du paiement : il l'étale au minimum sur la durée du bail, en principe neuf ans.

Si le pas-de-porte rémunère au contraire un élément incorporel, il doit être inscrit à l'actif du bilan comme une immobilisation et n'est pas déductible. C'est le cas lorsque la somme a pour contrepartie un avantage durable distinct de la simple jouissance des locaux : par exemple l'engagement du bailleur de ne pas louer à un concurrent, que le Conseil d'État a regardé comme l'entrée d'un élément d'actif. Le droit au bail, élément du fonds de commerce, n'est en principe pas amortissable fiscalement, puisque le bail commercial ouvre droit au renouvellement.

On voit l'intérêt opposé des parties. Le bailleur préfère la qualification d'indemnité, non imposable chez lui ; le locataire préfère celle de supplément de loyer, déductible. Le bail ne peut pas satisfaire les deux à la fois, et l'administration n'est pas liée par l'étiquette retenue si elle ne correspond pas à la réalité économique. La cohérence entre le montant du pas-de-porte, le niveau du loyer et la qualification choisie est donc la meilleure protection.

Pas-de-porte et droit au bail : quelle différence ?

La confusion est fréquente, car les deux sommes sont versées par un commerçant qui s'installe et qui paie pour obtenir un emplacement. La différence tient à la personne qui reçoit le paiement et à l'opération réalisée.

Le pas-de-porte est versé au bailleur, lors de la conclusion d'un bail nouveau. Il n'y a pas de transfert d'un droit existant : le propriétaire consent un bail qu'il aurait pu consentir à un autre candidat, et monnaie cet accord.

Le droit au bail est payé au locataire sortant, qui cède à l'entrant le bail en cours. Le nouveau locataire reprend le contrat existant, avec sa durée restante, son loyer, ses clauses et ses droits, notamment le droit au renouvellement. Le prix rémunère la valeur de ce bail : un loyer inférieur au marché, un emplacement rare, la perspective d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement. La cession du droit au bail obéit à des règles précises, notamment l'agrément du bailleur et la garantie solidaire du cédant, que nous détaillons dans notre article sur la cession de bail commercial. Elle peut être réalisée seule ou au sein de la cession d'un fonds de commerce, deux opérations distinctes dont nous avons rappelé les différences dans l'article fonds de commerce, droit au bail ou parts sociales.

Une fiscalité différente à l'enregistrement

La distinction se retrouve en matière de droits d'enregistrement. La cession d'un droit au bail est soumise, en vertu de l'article 725 du Code général des impôts, au même tarif que les cessions de fonds de commerce fixé par l'article 719 : 0 % jusqu'à 23 000 euros, 3 % entre 23 000 et 200 000 euros, 5 % au-delà, sur le prix augmenté des charges ou sur la valeur vénale si elle est supérieure. Le pas-de-porte, en revanche, n'est pas une mutation et n'est pas soumis à ces droits. Le détail du barème et des calculs figure dans notre article sur les droits d'enregistrement sur une cession de fonds de commerce.

Pour le cédant du droit au bail, la somme perçue constitue un prix de cession d'un élément d'actif, imposé selon le régime des plus-values professionnelles et susceptible de bénéficier des régimes d'exonération applicables aux petites entreprises ou aux départs en retraite, sous conditions. Pour le bailleur qui perçoit un pas-de-porte, c'est un revenu, avec les règles décrites plus haut.

Négocier un pas-de-porte : les points de vigilance

Le premier point est le montant, apprécié au regard du loyer et de l'emplacement. Un pas-de-porte élevé assorti d'un loyer de marché n'a pas la même signification qu'un pas-de-porte modéré compensant un loyer bas. Le locataire doit raisonner en coût global sur la durée du bail, en additionnant pas-de-porte et loyers sur neuf ans, et comparer avec les locaux disponibles sans pas-de-porte.

Reprenons la boutique du Vieux-Lille. Avec un pas-de-porte de 40 000 euros et un loyer de 24 000 euros par an, le coût sur neuf ans atteint 256 000 euros hors charges. Un local comparable loué 28 000 euros par an sans pas-de-porte coûterait 252 000 euros sur la même période. L'écart est faible, mais la trésorerie mobilisée au départ n'est pas la même, et le premier local reste avantageux si le loyer de renouvellement demeure plafonné. Si le pas-de-porte est qualifié de supplément de loyer, la créatrice en déduira environ 4 444 euros par an pendant neuf ans ; s'il est qualifié d'élément incorporel, elle n'en déduira rien. Ce calcul, simple, doit être fait avant de signer, avec l'expert-comptable.

Le deuxième point est la rédaction de la clause. Le bail doit préciser la nature de la somme et sa justification, le régime de TVA, les modalités de paiement, et son caractère non remboursable. Un locataire avisé peut aussi négocier que le pas-de-porte soit pris en compte en cas de résiliation anticipée à l'initiative du bailleur, ou que son montant soit mentionné dans les éléments de valorisation en cas de cession ultérieure du bail.

Le troisième point est la cohérence avec la suite de la vie du bail. Le pas-de-porte versé à l'entrée ne se récupère qu'en revendant le droit au bail ou le fonds, ou à travers une indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement. Les clauses limitant la cession du bail, la destination des lieux ou la sous-location ont donc un impact direct sur la valeur de ce qui a été payé. Pour estimer ce que représente le droit au bail au sein du fonds, l'estimateur proposé sous cet article donne un premier ordre de grandeur.

Questions fréquentes sur le pas-de-porte

Le pas-de-porte est-il obligatoire dans un bail commercial ?

Non. Aucun texte ne l'impose : c'est une somme librement négociée entre bailleur et locataire. Le bailleur peut l'exiger comme condition de la location, et le locataire peut le refuser ou en négocier le montant en contrepartie d'un loyer plus bas ou d'autres avantages.

Quelle différence entre pas-de-porte et droit au bail ?

Le pas-de-porte est payé au propriétaire lors de la signature d'un nouveau bail. Le droit au bail est payé au locataire sortant qui cède son bail en cours au nouveau locataire. Le premier n'est pas soumis aux droits d'enregistrement de cession, le second l'est, au tarif de 0 %, 3 % puis 5 % selon les tranches.

Le pas-de-porte est-il déductible pour le locataire ?

Il l'est lorsqu'il constitue un supplément de loyer : la charge est alors étalée sur la durée du bail. Lorsqu'il rémunère un élément incorporel durable, il doit être inscrit à l'actif et n'est pas déductible. La qualification retenue dans le bail doit être cohérente avec le niveau du loyer.

Le bailleur est-il imposé sur le pas-de-porte ?

Oui lorsqu'il s'agit d'un supplément de loyer : la somme est imposée dans ses revenus fonciers l'année de sa perception, avec possibilité de demander le système du quotient pour ce revenu exceptionnel. Elle n'est pas imposable si elle indemnise une dépréciation réelle de l'immeuble, ce que le bailleur doit pouvoir démontrer.

Le pas-de-porte est-il remboursé à la fin du bail ?

Non, sauf clause contraire. Il ne doit pas être confondu avec le dépôt de garantie, restituable au départ du locataire. Le commerçant ne retrouve la valeur du pas-de-porte qu'en cédant son bail ou son fonds, ou en percevant une indemnité d'éviction si le renouvellement lui est refusé.

Le cabinet Essentiel A accompagne commerçants, repreneurs et bailleurs de la métropole lilloise, à La Madeleine et à Villeneuve d'Ascq, dans la négociation et la rédaction des baux commerciaux : qualification et rédaction de la clause de pas-de-porte, analyse de la cohérence avec le loyer, cession de droit au bail, renouvellement. Sur ce terrain, la manière dont la somme est qualifiée dans le bail pèse sur toute la durée de la relation.